マンション経営をされている方の中には、専門業者から大規模修繕の提案を受けた経験がある方も多いと思います。
大規模修繕は、マンションに限らず多くの建物で必要とされる工事ではあるものの、相応の費用が発生します。
そのため、大規模修繕とはそもそもどのような施工なのか、その必要性などを知らなければなかなか前向きに検討できないでしょう。
そこで今回は、マンションの大規模修繕の必要性やポイント、特例措置などについて詳しくご紹介いたします。
マンションの大規模修繕とは？
修繕工事とは建築後の劣化によって不具合が生じた建物に対して施工を行い、建築当初の水準まで戻すことを目的とした工事です。
マンションの大規模修繕とは、建築後の年数に応じて計画的にまとめて修繕工事を行うことを言います。
大規模修繕で対象となる施工箇所は主に共用部分です。
施工の期間が長く、費用も高額になるため建築時から大規模修繕を見据えたプランを想定しておくことが欠かせません。
大規模修繕を行うことで、物件の所有者には費用の負担が掛かります。
しかし、この施工を行わなければ建物の劣化が進んでしまうため、さまざまな問題の原因になりかねません。
そのため、マンションを維持し続けるためには欠かせない工事なのです。
マンションの大規模修繕はなぜ必要？
マンションの大規模修繕を行うことで、所有者への負担が掛かるということを先ほどご紹介いたしました。
しかし、それでも大規模修繕は行うべき施工なのです。
その必要性を把握していなければ、なかなか前向きに検討できないでしょう。
ここでは、マンションの大規模修繕の必要性についてご紹介いたします。
マンションの劣化を抑制する
どんなに高品質な材料を使用してハイグレードな仕様にしても、日々紫外線や雨風の影響を受けるマンションは、劣化が進んでいくものです。
大規模修繕を行うことで、このような劣化を抑制し、影響をできる限り抑えることが可能です。
施工を行わずに放置した場合、劣化したマンションは耐久性の低下やヒビ割れによる破損などの問題が起こります。
場合によっては、ヒビ割れで崩れた外壁材が落下してしまうといったことも起こり得るのです。
落下した外壁材が、下を通っている通行人に当たって怪我をしてしまうなどのリスクも考えられます。
このようなトラブルを未然に防ぐためにも、マンションの大規模修繕は必要不可欠なのです。
マンションの資産価値低下を防ぐ
マンションの大規模修繕が必要な理由の1つ、建物の資産価値を守るといったものがあります。
大規模修繕が行われずに劣化が進んだマンションでは、設備故障や雨漏りなどが発生する可能性が高いです。
その結果、入居者の生活に支障をきたすことや、場合によっては入居者とのトラブルに発展しかねません。
また、修繕を行っていないマンションは外観の汚れが目立つため、見た目が新築の物件よりも劣ってしまいます。
このような要因によって、入居希望者が来なくなる・退去者が増えるといったことに繋がるのです。
結果として、マンションの資産価値が低下するため、売却や賃貸として貸す場合には金額を下げなくてはいけなくなります。
大規模修繕を行うことで快適な住環境の整備や、資産価値を高められるなどの効果があるため、非常に重要です。
マンションの大規模修繕のポイント
マンションの大規模修繕は1回だけではなく経年劣化の状況に応じて一定の周期で複数回行わなければいけません。
行われる回数はおよそ3回から4回といったケースが多々あります。
ここでは、そんな大規模修繕のポイントをご紹介いたします。
大規模修繕の主な内容
大規模修繕が、主に仮設工事・下地補修・シーリング工事・塗装工事・防水工事の5つが行われます。
仮設工事とは足場工事や施工箇所をメッシュシートで覆う施工です。
この施工を行うことによって安全で快適な施工が行えるでしょう。
下地補修は、コンクリート躯体部に生じたヒビ割れなどの破損箇所の補修を行う施工です。
シーリング工事とはサッシまわりやタイルの目地、外壁などに使用されているシーリング材を打ち替える施工です。
シーリング材は10年前後で寿命を迎えますが、マンションの場合には足場を組んで施工を行わなければいけません。
足場には相応の費用が掛かるため、大規模修繕と一緒に施工を行う方が多いです。
塗装工事では、外壁や鉄部に対する塗装を行います。
この施工を行うことで、建物の外観をきれいに蘇らせることが可能です。
防水工事は、建物を雨から保護するために行う施工です。
外壁や屋根、バルコニーなどに防水工事を施すことで、建物の保護ができます。
大規模修繕は主にこのような内容の施工を行うため、採用する工法などは専門業者と打ち合わせて細かく検討していきましょう。
大規模修繕までの主な流れ
大規模修繕を行うことが決まった場合、最初に行われるのが修繕委員会の立ち上げです。
これは大規模修繕を失敗なく進めるために調整する役割を担っています。
次に行うのは、建物診断です。
建物診断によって、劣化状況や現状を把握してからでなければ具体的な計画が立てられないでしょう。
その後、大規模修繕を依頼する業者を選定し、それが決まり次第着工前の工事説明会を実施します。
これはマンションの入居者に対して行うものであり、施工の工程や注意点などを周知する役割を担っています。
そして、施工の計画が完成したら修繕を行っていくという流れです。
大規模修繕にかかる費用
複数回行われる大規模修繕ですが、工事回数が多くなるにつれて建築系工事や設備系工事の費用が上がる傾向にあります。
工事回数別に費用の平均額を算出すると、1回目の施工では4,000万円から6,000万円、2回目は6,000万円から8,000万円、3回目であれば6,000万円から8,000万円、もしくはそれ以上となることもあるのです。
ただし施工の時期や施工内容によって金額が変動することもあるため、必ず専門業者に見積もり依頼をしてから施工を行いましょう。
大規模修繕の平均周期
施工の周期には決まりはありませんが、おおよそ12年から15年の周期で行われることが多い傾向にあります。
そのため新築後、15年目・30年目・40年以上経過した時点で実施されることが多いです。
この時期が近付いたら、建物の状況の確認を含めて専門業者に相談しましょう。
大規模修繕を行ったマンションに対する特例措置
年数が経過したマンションの増加や、工事費の急激な上昇により、大規模修繕に必要な積立金が不足しているケースが多々あります。
そのため、国会では長寿命化のために大規模修繕工事を行ったマンションに対して、特例措置を行うことを検討しているのです。
対象となるマンションは、築後20年以上が経過している10戸以上のマンション、長寿命化を目的とした大規模修繕工事を過去に1回以上行っている、必要な積立金を確保しているなどの条件に該当している建物です。
この条件に該当するのであれば、施工の翌年度に課される建物部分の固定資産税が1/6から1/2の範囲で減税されます。
令和5年4月1日から令和7年3月31日までに完了した工事が対象となっているため、マンションを所有している方は検討することをおすすめします。
ただし、今回の措置は、今後の国会での関連税制法が成立することが条件である点に注意が必要です。
まとめ：マンションの大規模修繕は修工舎にお任せください
マンションの大規模修繕は事前の準備が必要なことや長期間の施工など、規模の大きい施工です。
このような大規模修繕は、マンションの寿命を伸ばして資産価値を守るためには欠かせないものです。
そのため、施工を依頼するにあたって、技術力やサービスの品質が高く、実績のある業者へ依頼したいと考える方が多いでしょう。
東京都中央区に拠点を置く株式会社修工舎では、マンションの大規模修繕のご依頼を承っております。
弊社に在籍しているスタッフは豊富な知識と資格を保有しているため、高い技術力と専門知識によって高品質な施工のご提供が可能です。
また、弊社はこれまでに防水工事や塗装工事、足場組立など多くの施工を行ってきた実績があります。
これに加えて、マンションの大規模修繕も承っておりますので、お気軽にご相談ください。
マンションの大規模修繕をはじめ、各種施工をお考えの際には、株式会社修工舎へお問い合わせください。
